融资、调整城市结构: 规模化之后房企面临利润之考

  • 时间:
  • 浏览:740
  • 来源:东阳信息网

提要:2017年,龙头房企收入利润双双增长,或者千亿级房企数量超过16家。在房企规模化成共识的当下,房企正面临利润率提升的问题图片。一方面,房企融资难度增加;买车人面调控意味着城市分化。

  2017年,龙头房企收入利润双双增长,或者千亿级房企数量超过16家。在房企规模化成共识的当下,房企正面临利润率提升的问题图片。一方面,房企融资难度增加;买车人面调控意味着城市分化。

  同策咨询研究总监张宏伟(博客)指出,投资回报率=利润率×周转率×财务杠杆率,房地产行业大多根据这些公式来计算盈利。机会规模化角度比较快,意味着着周转角度比较快,转过身却说我产品标准化、快速扩张、快速销售的思路。或者当房企利润降低,杠杆随之提升。张宏伟指出,这是房企规模化完后的利润问题图片。机会利润指标要提升,如此从两条路径着手:提升杠杆率与调整城市行态。

  还如此肯定的是,房企加杠杆迹象明显。1月以来,包括恒 大、新城、宝龙、旭辉等在内有13家房企通过发债、贷款等土措施融资,总金额达到356.39亿港元、3000亿人民币与37.893亿美元(约合712亿港元)。房企一贯把规模看作融资加杠杆、营销等成本方面的优势,随之而来的比如净负债率飙升、增收不增利等问题图片也日益凸显。

  融资加杠杆

  亿翰智库以华润置地为例,指出该公司在2017年也开始英语英文将规模作为企业的发展方向,截止到2017年11月,公司的销售额机会达到1247亿元,同比增长26%,远超2016年全年销售额。然而,随着规模的提升,华润的净利润率有所下滑,2017年上四天,公司的净利润率下降至17.6%。在此完后,华润置地经常注重股东回报,整体盈利能力与中海一样经常居于行业领先位置。

  按照上述张宏伟提出的利润率提升公式,融资加杠杆是可行的,前提是有质量的增长。

  以中国恒 大为例,2017年开始英语英文公司由“规模型”向“规模+效益型”转变,发展模式逐渐转向“三低一高”——低负债、低杠杆、低成本、高周转。中国恒 大通过三轮战略投资引入资金约13000亿元,公司现金流将进一步充实,其净负债率也得以大幅降低。除此之外,恒 大还有计划每年减少5%-10%的土地储备量,大约每年减少30000到30000万平米土地储备,以降低土地款支出;融创中国也提出未来两年目标将转向释放利润,降低企业的负债率,计划在2019年实现资产负债率和净负债率都降低到70%以下。2017年4月及12月,公司先后通过配股土措施进行融资,分别获得5.2亿美元、10.02亿美元,合计融资额逾百亿元。借助资本市场股权融资,公司的资本行态得以改善,加速降低杠杆率。与此一同,融创在2017年中报发布会上透露暂时不再拿地,却说我将重心落到现有土地的开发建设中。

  另4个事实是,目前却说企业的杠杆率已非常高,上加杠杆话语,营销压力也随之增加。或者,有的房企通过却说土措施增加杠杆,比如有房企通过非正常土措施获得融资,比如通过长租公寓融资,成本较低,对利润也是提升;另外另4个却说我周转,按照上述公式,企业单纯增加规模化,周转角度就要降低。张宏伟进而分析指出,房价的上行一定是带来房企利润率上升的必要条件。以2018年市场请况来看,降低周转率,利润就很难通过涨价得到体现。或者周转角度更慢,这些周期持续到2019年话语,规模化必将放缓。

  中信建投研究报告指出,行业内集中度的提升和房企之间开始英语英文分化,行业整体杠杆水平在持续增长,2017年前三季度整体资产负债率达到78.8%,为历史新高,在此基数不是却说继续加杠杆对权益乘数的边际影响更大,但在其资本行态中的负债比例已是历史最高。龙头房企加杠杆的空间更为富足,且成本更为低廉,在当前时点龙头房企通过加杠杆来提升ROE的边际效益是明显更具优势的。

  但金融去杠杆之下,房企融资难度增加。或者中资房企再次引领新年美元债发行。截至目前,富力地产、龙湖地产、碧桂园等15家房企均借美元债顺利融资,泰禾集团、厦门象屿更于今年1月份第一次发行美元债。

  2月6日,绿地控股(30003006.SH)公告披露,发行两笔美元债,总额7亿美元,包括一笔发行4亿美元3年期定息债券,票面利率为5.25%,到期日2021年2月12日;另一笔发行3亿美元5年期定息债券,票面利率为5.90%,到期日2023年2月12日。以上债券于香港交易所上市。

  1月以来发行美元债的中资房企占比所有中资企业26%,认购倍数也在走高,除了碧桂园、首创集团融资倍数在4-6倍之间,其它如龙湖地产、时代地产、厦门象屿、金轮天地发行债券的认购倍数均在6倍以上,龙湖最高,达到7倍以上。但另4个事实是,1月份境外机构对于中资房企的评级大多维持或下调,仅有龙湖地产是从BBB-升级到BBB。

  调整城市行态

  2018年行业定调“房住不炒”,叠加预售证限价管制的延续,房价将难以继续保持加速上涨趋势,或者在此期间内预售的商品房利润率将很难继续保持改善的趋势。中信建投甚至预测从2019年开始英语英文,房地产板块的利润率正向贡献周期就要开始英语英文。

  于是,在融资预期收紧的请况下,房企更慢作出城市战略调整。据中信建投研究表明,从补库存的角度来看,在30008年房企每补充3000平方米的土储如此销售23.6平方米的商品房,而到了2017年房企每补充3000平方米的土储则如此销售36.7平方米的商品房,或者近年来房企在拿地成本上的压力不断提升,而补库存成本上升的一同,对房企的销售也在提出新的调整和要求。开年来的几场土拍还如此看出这些趋势。

  1月31日,合肥土拍吸引了300多家房企报名参与,碧桂园安徽区域公司甚至交了其中5幅地块的保证金。此前一向聚焦三四线城市的中梁地产,首度进入合肥。2月1日,嘉兴迎来新年最大规模土拍。这些天集中出让12宗涉宅用地,经常出现让面积54.24万平方米。当天经常出现让时间长达9个小时,最终收金66.97亿元。其中含5宗地楼面价突破板块纪录。金地所拿地块溢价率68.48%,为全场最高溢价率。当天雅居乐、华远置业、中粮地产等知名房企也进驻了嘉兴。房企补库存的成本嘴笨溢价率有所下降,或者成本并如此同步下行。

  为了平衡利润,房企城市行态与周转角度产生了变化。一线城市、强二线城市受调控的价格变化不明显,房价涨幅弹性空间大,均价六七万元/平方米的房子,上调300000元-1万元/平方米不明显,利润贡献较大,三四线城市涨一两千元/平方米则非常明显,抗性大。或者不少房企将一二线城市项目主动或被动更慢节奏,却说城市调控没如此严格的就加快周转。龙湖地产今年以来新进另4个城市:南通和郑州。

  现在拿地如此通过迎合政策风口期机会产业落地的土措施获取地块,或者房企开始英语英文切入长租公寓,并由此获取土地。此外,前段时间长租公寓的ABS资产证券化,资本市场退出机制完善,大房企也乐于抓住从前的机会补充现金流。

  中信建投的研究也表明,一线城市龙头房企项目开发的利润水平确有回升,但在二线城市和三线城市中龙头房企补库存的毛利持续呈下降趋势,即使2018年全国销售均价保持5%的增幅,龙头房企在二线城市和三线城市补库存的利润水平依然不及2016年和2015年获取的项目,尤其是三线城市,即使2018年房价涨幅达到10%以上,龙头房企利润水平依然较2015年和2016年依然更低。

  做产品标准化、以此建立行业壁垒,是大房企在利润提升上的另4个战略。比如,绿城也在不断加强产品研发,创新工程管理。在建筑产业化方面,实施装配式建筑与PC体系。此前不久,融创中国首个产品研发中心落地上海。此外,融创还将区域公司集团化,目前分为华北、北京上海、西南、东南等区域集团。融创上海还在服务上做深加工,成立房修公司,为每另4个社区配备专业房修工程师,除传统的保养维修,智能家居,健康住宅外,还将提供整套维修、增值、旧房改造升级等系统业务。

  • 盘点2017宏观经济大事件:严控房地产、叫停ICO
  • 安信证券宏观经济学家高善文:房地产去存量基本完成
  • 宏观审慎政策“锚”广义信贷和房地产价格
  • 楼市宏观调控必如此保持定力
  • 从时代宏观向生活微观 探秘万科“作品时代”新思路

关键词: