拿不到地的房企,可能都犯了这些错

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  • 来源:东阳信息网

最近,土拍市场的火热水平出人意料。

凭据中原地产统计显示,2020年1-2月份全国50大都会合土地出让金额5180亿,同比上涨4.1%。在成交总价TOP10都会中,一线都会上海、北京增速划分为112%、14%,增速显着加速。

但大家可能也注意到了,活跃在土拍市场的主要是头部房企。其中TOP10企业1-2月拿地总额1413亿元,占TOP50企业的49.4%。与此相对的是,许多中小房企即便手上有钱,也基础拿不到地。

浙江某房企区域总告诉明源君,他们这两个月一直在随处找地,但看了快2个月,还是一无所获。更有一家小房企总裁透露,他们去年看了100多块地,最后只拿下2块,现在手里只有一宗待开发土地了。

为什么有些房企总是拿不到地,原因也很简朴:

一是规模和实力不足,有些地没有资格拿,因为无法“入围”;二是有时机拿,但没钱,算不外来账,不敢拿;三是吃过拿错地的亏,变得畏手畏脚,一犹豫就错失良机了;四是拿地全靠蒙,缺乏系统打法。

都说地产行业进入了大鱼吃小鱼时代,中小房企一旦没有生长,只会越来越危险。那么,地产下半场,中小房企到底应该如何拿地?如何制止拿错地?明源君对话了多位中小房企高管,他们讲述了一些拿地心法,明源君下面总结分享给大家。

切忌时机型拿地,深耕型拿地更宁静

以前许多中小房企喜欢投机式拿地,进到一个都会看到有合适的地就拿,做完就撤。他们认为做深耕太累,其实时机型拿地风险更大,而且很难拿获得地。

一方面,全国随处时机型拿地,对各地市场都研究得不够深入,信息滞后,很容易拿错地。

温州某房企区域总吴总告诉明源君,他们公司2018年随着某地产30强去江西、湖北等三四线都会结构,效果拿了2个项目都严重亏损,好比湖北的项目做了崎岖配,一下建了2000多套屋子,卖了2年只卖掉400多套。问题就在于对当地市场不熟悉,前期调研做得不扎实。

另一方面,时机型拿地都是就单个项目算账,地价略高就算不外账来,一般很难拿到地。

吴总表现,经由这次凄惨教训,公司下定刻意扎根浙江、广东两大区域,再也不去外地了。浙江区域虽然竞争猛烈,但公司在政府关系、客户明白、决议效率等,在当地都有绝对的优势。现在,公司在浙江区域进一步下沉,到镇上去拿项目,这些相对关闭的市场,一般房企都没胆子来。

而且,在同一个区域拿地,是多个项目一起算账,拿高价地也不怕,因为新拍地价钱高了,前面拿的地价钱也涨了,算起总账就没有压力了。

近年的黑马房企新力地产走的就是深耕型拿地门路,不做纯时机拿地。新力每进入一个都会,如果判断该都会只有一个适合的项目,再自制,利润率再高,都不会去拿。

中小房企要久远生长,深耕区域是很好的选择,这就要求房企从一开始就有全局观,选准凭据地之后,要多拿一些地,多做些项目。甚至开始一两个项目,适看成出些利润牺牲,以超高性价比打败竞品树立身牌,后面的项目才气享受到品牌溢价。

扎堆去热点都会拿地

基础拿不到

从1~2月拿地数据来看,一二线都会仍是房企拿地重点,长三角区域部门都会土地成交增长势头强劲。好比杭州、成都、常州、温州、潍坊、湖州等都会都很是火热。

像这种头部房企扎堆的热点区域,竞争猛烈且土地溢价高,留给中小房企的空间很是有限。因为你的投资逻辑跟别人一样,拿地节奏一样,可是资金没别人多,怎么竞争得过?倒不如去一些非热点区域的强三四线都会找时机。如何判断这些都会是否康健?房地产战略专家卞克认为,可以从三个方面判断:

第一,土地供应有计划、有节奏。供地不是因为政府财政紧张,钱少地多,地价下跌,实际上肯定有风险。第二,人口有新增或有流动性。能够净流入更好,但只要具有流动性,短期内都存在一定需求。第三,一定要有工业支撑,有工业支撑才气留得住人才,否则人才都市外流。

不外这些指标大家都市看,中小房企要致胜,要从微观去研究时机点,好比:

1、不光看大数据,还要看小数据。好比小学入学人口增长率、高净值人群数量等。许多房企很重视项目所在区域小学生的数字。搞清楚这个数据,也就搞清楚了家庭数量,搞清楚当地贵族学校学生数,就能按比例盘算出高收入家庭数量了。

2、一个都会土地市场有没有前景,真正投资要研究二手房数据。如果一个都会二手房生意业务活跃,就说明这个都会潜力大,而且二手房生意业务是有数据可查的。

3、库存大的都会纷歧定没时机,要看库存结构是怎样,库存是什么产物,后续供地条件怎样,能不能做差异化产物。

4、在同一都会圈内,只思量当地的工业情况是不够的,必须思量相邻都会的工业。如果同一都会圈内有几个工业定位相同的都会,其中的弱者,可能会被强者逐渐吸走工业资源和人口。有些三四线都会高铁开通后,大家都到相近大都会事情、买房、消费,当地经济反而落伍了。

而在区位选择上,也应该形成自己的投资尺度:

1、政府计划是投资分析最基本与最重要的资料之一,越全越好。每进入一个都会就要充实收集政府计划动向,包罗都会总体计划、分区计划、控制性功效详细计划、修建性详细计划、专项计划、古城掩护计划等等。

好比都会某个片区新增用地中,商业写字楼用地比例大的地段,升值潜力更好。因为高端写字楼越多,未来就能聚集越多高收入人群,这里的地价或房价上涨空间就大。

2、都会越小,对距离越敏感。小都会不大,开车5公里都嫌远,你拿10公里以外的地容易死。有房企统计过:县级市距离3公里为宜;一般地级市近郊(3-5公里)尚可;中大型都会城郊(3-5公里),近郊(5-10)公里为佳,远离市区30公里地块要重点思量资源、配套及地块规模。

3、拿地要随着轨道交通走。通常交通时间比交通距离重要,而交通工具里时间最可控的就是轨道交通,所以,40公里外即将开通轨道交通的地块,优于30公里外只有公路交通的地块。

拿地盲目贪多容易死

拿太少容易出局

开年后,不少房企对后市比力乐观,他们认为经济下行,国家会拉动内需,而每次拉动内需都市利好房地产。于是有些中小房企也跟风抢地。

确实,对于资金充沛、谋划能力强的房企,一季度确实是拿地好时机。一方面,许多房企现金流吃紧暂缓拿地,导致土拍市场竞争压力变小。另一方面,可能会泛起许多资金链断裂的房企卖项目甚至卖公司,会有一波收并购的时机。

可是,房企不应该盲目乐观,尤其中小房企不要一窝蜂去拿地,从当前中央的态度来看,限价放松概率很低。一定要凭据公司谋划情况把控好拿地节奏。

首先,凭据公司资金状况来制定拿地计谋。

广州某房企运营总告诉明源君,公司只有在还款压力不大、资金充沛时会努力拿地。即公司现金短债比大于1,现金资产比大于1时,公司会接纳努力的拿地计谋。一旦现金短债比小于1,尤其半年现金短债比小于1时,公司会审慎拿地甚至暂缓拿地。

固然,差别房企设定的指标差别。好比龙湖买地的底线是全年净欠债率50%-60%,半年净欠债率的60%-70%,底线不能突破。通过这样保证买地的节奏,控制风险。

其次,凭据公司增长目的、现有土储来明确拿地货值。

对于土地货值,由于公司资金相对宁静,他们今年定的指标是到达年销售目的1.2倍左右,好比今年制定200亿销售目的,拿地货值至少要到达240亿。如果后期销售回款情况良好,资金充沛,会思量适当提高土地货值倍数到1.6甚至1.8.

再有就是看总储销比,凭据资金情况这个比例控制在1.5~2.5。一般手上土地货值够卖2年到2年半。

一方面,如果拿地太多,好比储销比太大,钱都在地上了,手上没钱建房,周转跟不上,风险很大。另一方面,如果拿地太少,则会跟不上公司生长速度,容易落后,所以一般会要求储销比不低于1,起码要够下一年卖。

整体来看,公司今年拿地计谋偏向守旧,不会盲目贪多,制止造成财政成本消耗过高,资金风险增高。

不要贪自制拿大块的土地

现在拿地越来越难,本质是土地成本太高,而房企利润越来越低。中小房企由于融资渠道有限,日子就更惆怅了。什么样的地能拿?怎么提高拿地效率?

1、要拿地货比低的地

现在的房地产行业,最大的风险就是地拿贵了。

对于中小房企,资金实力不足,坚决不能拿高价地。某百强房企投资总透露,他们公司拿地最看重的是地货比,地货比大于0.5一般不会拿,投入成本太高。但这种地一般都比力偏远,所以很难选到合适的地。

另有许多房企上调销净率尺度,通常要求到达12%以上,特别是三四线都会,未来存在价钱回调的可能,提高拿地要求才可以更有效防范风险。

2、不要贪自制拿一大块地

有些中小房企,凭借较好的政府关系,喜欢低价拿大片土地,外貌看起来地价不高,但由于规模大,前期投入资金也很高。在一二线都会,你拿大块地没问题,明年可能就涨了。但在大多数三四线都会,土地价钱三、五年不涨,20亿砸进去,明年再拍可能就是18亿了。地价不涨的地方不要拿一块大地,只管拿中小地块。

多大的地块合适?中南置地认为,地块规模(计划修建面积)控制在10万~15万平方米比力好。而且要优先思量能做出高性价比的地块。

3、只管别碰有风险的收并购项目

最近地产行业有不少收并购时机,但千万不要激动,不要碰有风险的项目。因为许多项目就是出问题才要出售。如果收购了有风险的项目,可能接手过来就要还债,另有一堆手续等着办,消耗很高的财政成本和时间精神,得不偿失。

4、互助拿地优先选择纯财政投资人

这几年互助拿地、团结开发成了中小房企生长的主流模式。但许多中小房企由于实力不足,在互助开发中话语权很低,不光赚不到钱,还受一肚子气。

某房企高管告诉明源君,这两年,公司旗下近10个互助项目,大部门项目推进都不太顺畅,

许多房企互助一轮后都进入了黑名单。互助谈崩的原因种种各样,好比三观不合、开发理念不合、开发节奏差别等。

现在他们选定了两三家牢固互助同伴,其中他们最满足的互助同伴是纯财政投资人。纯财政投资人只出钱,只要求分红,不到场操盘。这种互助方式不光省心,而且很是高效,可以完全根据自己的操盘节奏来走,再也不用看大房企的脸色。现在,他们已经在广州、上海、苏州等地与该投资商展开了多个项目的互助。

5、梳理投资尺度,提高决议效率,降低风险

每个房企都应该树立自己的一套尺度和模板,只要一对照,就能快速做出判断,降低堕落的风险。

好比某30强房企把土地从优到次分为ABCD(都会焦点区,近郊,远郊,纯刚需),C类特别熟悉才会做。项目自身的筛选上,二三十万方的最合适,以满足快周转;大的地块要求蒙受的容量更高,是有生长潜力的板块且地价低。